금리와 투자 결정 (코스톨라니의 달걀 모델)

부자들은 금리에 따라 투자처를 결정한다.

금리에 따라 자금이 언제 예금에서 주식시장으로 또 부동산시장으로 이동하는지 코스톨라니의 달걀 모델에 적용해볼 수 있다.

 <코스톨라니의 달걀 모형>

앙드레 코스톨라니라는 전설적인 투자자는 ‘코스톨라니의 달걀’이라는 주식투자 모델을
제안했는데, 이것은 사람들이 왜 주가가 정점에 있을 때 주식을 사들이고, 주가가 바닥에 이르면
주식을 파는지를 설명하고 있다. 그럼 코스톨라니의 달걀 모델을 금리에 적용하면 금리에 따라
투자 결정이 어떻게 달라지는지 살펴본다.
먼저 금리가 과열 단계를 넘어 X국면에 이르면(서서히 경기 연착륙 공착륙에 대한 논쟁이 붙기 시작하고
장기 금리가 하락하게 된다) 통화당국은 금리 인하를 고려하기 시작하지만, 이때 예금에 투자된
자금들은 세상에서 가장 안전한 투자처를 잃어버린다.

그저 은행에 돈을 맡기기만 하면 많은 이자를 지급하는 고금리 환경은 돈을 벌기보다 지키는
데 익숙한 부자들에게는 가장 매력적인 구간이다. 이때 은행 예금은 예금자들에게 절대 손실을
입지 않고 돈을 불릴 수 있는 최고의 환경을 제공한다.

그러나 막상 금리가 하락하기 시작하면 문제가 달라진다.

그동안 보장받았던 안전 수익(금리수익)이 쪼그라들면서 자산가치가 하락하기 시작한다.

이렇게 되면 부자들은 다른 안전자산을 찾아 나선다. 그 결과 B국면에서는 예금보다는 약간 불안전하지만

그래도 비교적 안전하고 금리 인하에 영향을 받지 않는 확정금리(채권)에 투자하게 된다.

이때 채권은 표면금리만큼의 이자율을 보장하기 때문에 금리가 하락하더라도
이자를 챙길 수 있고 시중금리가 하락하게 되면 채권수익률(채권의 확정-현재 금리)이 급증하게
된다. 부자들은 금리 하락기에 자산을 지키기 위해 투자한 채권투자에서 표면금리뿐 아니라
시세차익이라는 플러스알파의 이익까지 올리게 된다.
그러나 금리 하락이 가속화되어 균형금리를 지나 금리가 Y국면의 바닥에 접근하면서 다시 문제가
생긴다. 중간에 채권을 되팔아 시세차익을 챙기든 만기가 도래해서 이자를 받든 아무튼 다시
주머니에 들어온 돈을 투자할 데가 마땅하지 않은 것이다.
금리 바닥을 인식한 채권시장에서 채권수익률은 서서히 마이너스로 돌아서기 시작하고, 그렇다고
낮은 금리에 예금을 맡기는 것도 세금이나 인플레를 감안하면 이익은 커녕 오히려 손해를 볼
공산이 커진다. 이때 부자들의 선택은 부동산으로 이동한다.

굳이 부동산투자에서 시세차익을 얻으려는 것이 아니라 부동산 임대수익률이 이자율보다 현저하게 높기 때문이다.
채권투자나 은행금리로는 내 재산을 지킬 수 없는 환경에서 100만달러짜리 건물을 사서 매달
5,000달러의 월세를 받을 수 있다는 것은 확실히 매력적이다.
이때부터 부자들의 자금은 임대수익률을 겨냥하고 경기침체로 인해 가격이 떨어져 있던
부동산시장에 몰린다. 그 결과 임대가 잘 되는 쓸만한 건물들은 속속 부자들의 소유가 되고,
이로 인해 부동산 가격은 상승한다. 그렇게 소규모 임대수익용 건물에서 시작한 부동산투자는

주택, 상업용 부동산시장으로 이동하면서 부동산시장에 거품을 불러일으킨다.

그러나 Y를 지나 A국면이 되면 부동산투자에 대한 부자들의 고민이 시작된다.

100만달러짜리 건물에서 나오는 5,000달러의 월세는 세금을 감안해도 임대수익률이 금리보다 3배나 높지만,

건물이 300만달러로 올랐을 때는 이야기가 달라진다. 이제 부자들은 그동안 매수한 부동산을 시장에 내놓고

그동안의 임대소득 외에도 상당한 규모의 시세차익을 거둔다.
하지만 막상 부동산 거래로 돈을 벌어보려는 사람들은 이때를 부동산투자의 적기라고 판단하고
부자들의 매물을 사들인다. 경기는 다시 바닥을 치며 반등을 시작하고 통화당국은 추가적인
금리 인하보다는 부동산 가격과 물가를 고려한 금리 인상에 대한 논의를 시작한다.

이때부터는 시장의 실세금리가 오르고, 부동산에서 수익을 올린 부자들의 고민이 다시 시작된다.

아직 금리는 낮고, 부동산은 상당히 올라서 이미 수익을 내고 빠져 나온 상태이며, 채권투자는 바보짓이다.

A국면에서 부자들은 고민 끝에 주식시장으로 이동하기 시작한다.